지구단위계획구역에 대해 알아보겠습니다.

 

▶지구단위 계획구역

 

도시 · 군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적 · 계획적으로 관리하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시 · 군관리계획으로 결정 · 고시된 구역을 말한다.
지구단위계획구역의 지정은 도시 · 군관리계획에서 계획한 지역 또는 시 · 군안에서 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적 · 계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 함을 원칙으로 한다.
지구단위계획구역을 지정할 때에는 당해 구역 및 주변지역의 토지이용, 경관현황, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 지구단위계획으로 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 그 타당성을 면밀히 검토하여야 한다.

① 도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 때에는 지구단위계획구역의 지정목적, 중심기능, 해당 용도지역의 특성과 도시의 관리정책, 도시공간구상 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 다음과 같이 기존시가지의 정비 · 관리 · 보전 또는 신시가지의 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 비시가지 관리개발, 용도지구대체 등으로 그 목적을 분명히 한다.
- 기존시가지 정비 : 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우
- 기존시가지의 관리 : 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우
- 기존시가지 보전 : 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지 · 정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우
- 신시가지의 개발 : 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수 · 보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우
- 복합용도개발 : 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우
- 유휴지 및 이전적지개발 : 도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전 · 재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우비시가지 관리개발 : 녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
- 용도지구대체 : 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우
- 복합구역 : 위의 지정목적 중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우

② 도시지역외 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거 · 산업유통 · 관광휴양 · 복합기능 등으로 구분한다.
- 주거형 지구단위계획구역 : 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우
· 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역
· 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역
· 도로 · 상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역
· 댐건설 · 공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
- 산업유통형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
· 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 농공단지
· 「산업직접 활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장과 이에 부수되는 근로자 주택
· 「물류정책기본법」에 따른 물류시설
· 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지
· 「유통산업발전법」에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구
· 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포
· 기타 농어촌관련시설(도시 · 군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)
- 관광휴양형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
· 「관광진흥법」 제3조 제1항 제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설
· 「체육시설의 설치 · 이용에 관한 법률」에 따른 체육시설
· 「농어촌정비법」 제2조제16호 가목 및 나목의 사업을 영위하기 위한 시설
- 특정 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
· 2002. 12. 31. 이전에 종전의 「국토이용관리법」에 따른 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시 · 군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 (1)부터 (3)까지에 해당하지 아니하는 것
· 주거형, 산업유통형, 관광휴양형 지구단위계획구역에 해당하지 아니하고 도시 · 군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장 · 군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
- 복합형 지구단위계획구역 : 위의 지구단위계획 중 2 이상을 동시에 지정하는 경우
- 용도지구 대체형 지구단위계획구역 : 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 경우

 

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▶지구단위계획

도시 · 군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적 · 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시 · 군관리계획을 말한다. 지구단위계획은 유사한 제도의 중복운영에 따른 혼선과 불편을 해소하기 위하여 종전의 「도시계획법」 에 의한 상세계획과 「건축법」 에 의한 도시설계제도를 도시계획체계로 흡수 · 통합한 것이며, 이 중 제2종 지구단위계획은 비도시지역의 난개발 문제 해소와 계획적 · 체계적인 관리를 위하여 「국토이용관리법」 과 「도시계획법」 이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 으로 통합되면서 도입된 제도이다.

- 지구단위계획을 개발수단으로만 인식하는 한계를 극복하고 새로운 도시개발방식을 수용하기 위해 ？국토의 계획 및 이용에 관한 법률？이 개정되었으며, 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획의 구분은 폐지되었다.([시행 2012.4.15] [법률 제10599호, 2011.4.14, 일부개정])

지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 · 용적률 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등의 내용이 포함되어야 하며, 아래의 사항을 고려하여 수립한다.

① 도시의 정비 · 관리 · 보전 · 개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적
② 주거 · 산업 · 유통 · 관광휴양 · 복합 등 지구단위계획구역의 중심기능
③ 해당 용도지역의 특성
④ 지역 공동체의 활성화
⑤ 안전하고 지속가능한 생활권의 조성
⑥ 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화

지구단위계획은 공공시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 · 용적률 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등의 내용을 포함하여 수립하며, 지구단위계획의 입안 및 결정절차는 다음과 같다.