부동산 - 집을 안지어요

 

미분양이 또 줄었습니다. 2개월 연속 감소세입니다. 그런가 하면 주택 인허가·착공 실적도 줄었습니다. 경기가 나빠 집 짓기를 미루는 겁니다. 훗날 공급 부족 문제가 생길 거란 우려가 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 감소의 뒷면: 집을 안 지어요’에 대해 다룹니다.

▶ 미분양 또 감소

4월 전국 미분양이 7만 1,365가구를 기록했습니다. 3월(7만 2,014가구)보다 1%(739가구) 줄었습니다. 올 3월 11개월 만에 꺾인 미분양 증가세가 두 달 연속 같은 흐름을 보인 겁니다. 단, 미분양 우려는 현재진행형입니다.
① 수도권은 전달보다 미분양이 5.2%(575가구) 늘었고
② 준공 후 미분양도 0.8%(66가구) 증가했으며
③ 7만여 가구의 적재가 장기화하고 있어섭니다.

▶ 집을 안 지어요

미분양 감소세의 핵심 요인이요? 집을 짓지 않는 겁니다.
① 실제로 올 4월 누계 주택 인허가 실적은 전국 12만3,371가구로 작년 동기(16만842가구) 대비 23.3% 줄었습니다.
② 착공(공사 시작)에 들어간 단지도 작년 동기 대비 43.2% 감소했고요.
③ 분양 실적도 전국 3만 9,231가구로 작년 동기 대비 50.3% 줄었습니다.
경기침체 여파로 집을 짓기 위한 인허가는 물론 공사와 분양도 하지 않는 겁니다.


▶ 2025년 이후 공급 부족?

시장은 2025년 이후 주택공급 부족이 심해질 거란 우려를 내놓고 있습니다. 통상 주택은 착공 후 2~3년, 인허가 후 3~5년이 지나 입주가 이뤄지기에 최근 인허가·착공 물량 감소세는 집값 급등을 부를 수 있다는 겁니다. 사실 주택공급은 이미 부족한 상황이기도 합니다. 한국은행에 따르면 2021년 우리나라의 자가 보유 비율은 60.6%로 OECD 34개국 중 33위를 차지했습니다.

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▶ 공급보다 중요한 역전세

공급이 집값을 움직이는 변수는 맞지만 그 영향력이 크지 않다는 의견도 있습니다. 최근 부동산시장은 지역 간 편차가 커 공급의 영향이 절대적이지 않다는 겁니다. 오히려 지금 중요한 문제는 역전세라는 의견도 있습니다. 전셋값이 정점을 찍은 2021년 하반기에 계약한 전세 만기가 올 하반기부터 도래하기 때문입니다. 한 매체에 따르면 2021년 하반기에 맺은 서울 아파트 전세 계약 6만 1,508건 중 절반에 가까운 2만 7,429건(44.6%)의 전셋값이 현재 계약 당시보다 떨어졌습니다.


▶ 안심전세 앱 2.0 출시

정부가 안심전세 앱을 업그레이드(2.0)했습니다. 이제 수도권뿐 아니라 전국 빌라(다세대·연립주택), 오피스텔, 대단지 아파트의 시세도 확인할 수 있습니다. 특히 계약 전 임차인이 임대인에게 앱을 통해 국세·지방세 체납 여부를 확인하게 해달라고 요청하는 기능도 생겼습니다. 계약을 앞둔 임대인이 믿을 만한 사람인지 확인하려면 지금 앱을 설치하세요.

▶ 6월 금리 동결

정부가 특례보금자리론의 6월 금리를 동결(바꾸지 않음)했습니다. 이에 6월 신청자도 일반형은 연 4.15%(10년)부터 4.45%(50년), 우대형은 연 4.05%(10년)부터 4.35%(50년) 금리로 대출받을 수 있습니다. 단, 최근 특례보금자리론의 인기가 예전 같지 않다는 소식도 들립니다. 은행권의 주택담보대출(주담대) 금리 하단이 3%대로 내려갔기 때문입니다.

▶ 대출규제 완화?

임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받을 때 규제를 일정 부분 완화하는 방안을 정부가 검토 중입니다. 즉 소득 기준으로 대출을 제한하는 DSR 규제를 다소 느슨하게 풀어줄 수 있다는 겁니다. 최근 역전세 공포가 서울은 물론 수도권 전역을 덮친 가운데 정부가 보증금 미반환 사고를 막고자 하는 것으로 보입니다.

▶ 집은 중국인, 땅은 미국인

국토교통부가 작년 말 기준 외국인의 주택·토지 보유 통계를 내놨습니다. 이에 따르면 외국인 8만 1,626명이 우리나라 주택 8만 3,512채를 보유하고 있습니다(전체 주택(1,895만 채)의 0.4% 수준). 특히 주택은 중국인이, 토지는 미국인이 가장 많이 갖고 있는 것으로 나타났습니다. 단, 이들 중 순수 외국인은 10명 가운데 1명 남짓입니다.